상가 계약이 자동 연장됐다면 언제 나갈 수 있을까? 해지 통보와 월세·보증금 정산

※ 본 이미지는 AI 제작 이미지이며, 실제 임대차 상담 사례나 계약서를 재현한 것이 아닙니다.

상가 계약이 묵시적으로 갱신됐고 상가건물 임대차보호법 제10조제4항·제5항이 적용된다면, 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있습니다. 해지 효력은 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생합니다.

다만 모든 상가에 ‘3개월’을 적용하면 안 됩니다. 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 상가는 민법에 따른 묵시적 갱신 여부와 해지 기준을 확인해야 합니다.

새 계약서를 쓰지 않았더라도 문자나 대화로 기간 연장에 합의했다면 묵시적 갱신과 다르게 판단될 수 있습니다. 가게를 비우거나 폐업신고를 했다는 사실만으로 임대차가 자동 종료되는 것도 아닙니다.

계약서와 갱신 경위를 확인한 다음, 해지 통보의 도달일과 월세·보증금 정산을 순서대로 정리해야 합니다.

상가 묵시적 갱신, 먼저 계약 상태부터 확인하세요

계약서를 다시 쓰지 않았으면 모두 묵시적 갱신인가요?

아닙니다. 새 계약서를 작성하지 않았더라도 연장 기간이나 조건에 합의했는지 확인해야 합니다.

묵시적 갱신은 당사자가 명시적으로 새 계약을 체결하는 것과 구분됩니다.

현재 상황	먼저 확인할 내용
계약 만료 후 별다른 말 없이 계속 영업	묵시적 갱신 요건
문자로 “같은 조건으로 2년 더”라고 합의	기간을 정한 합의 갱신 여부
임차인이 계약갱신요구권을 행사함	요구 내용과 갱신 결과
계약서에 자동 연장 특약이 있음	특약의 의미와 법 적용
만료 전에 갱신 거절·조건 변경을 통지함	실제 통지 내용과 이후 합의

특히 “계약서를 새로 안 썼다”는 사실만으로 3개월 뒤 자유롭게 나갈 수 있다고 판단하지 마세요.

상가임대차법상 묵시적 갱신은 언제 성립하나요?

법 적용 대상 상가에서 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 법에서 정한 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않은 경우 등을 확인합니다.

요건을 충족하면 종전과 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 보며, 존속기간은 1년으로 봅니다.

다만 임차인의 갱신 거절이나 별도 합의 등 실제 사정도 함께 확인해야 합니다. 만료 전후에 주고받은 문자와 계약서를 보관하세요.

‘3개월 뒤 해지’가 적용되는지 확인하는 방법

환산보증금은 어떻게 계산하나요?

보증금에 월세의 100배를 더해 계산합니다.

환산보증금 = 보증금 + 월 차임 × 100

항목	계산 예시
보증금	50,000,000원
월 차임	2,000,000원
월 차임 × 100	200,000,000원
환산보증금	250,000,000원

이 예시는 월 차임 자체를 200만 원으로 가정한 계산입니다. 계약서에서 월세와 별도로 표시된 관리비·부가가치세 등을 구분해 확인하세요.

지역별 기준은 다음과 같습니다.

지역	환산보증금 기준
서울특별시	9억 원 이하
과밀억제권역 중 서울 제외 지역 및 부산광역시	6억 9천만 원 이하
그 밖의 광역시 중 법령상 해당 지역, 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주	5억 4천만 원 이하
그 밖의 지역	3억 7천만 원 이하

광역시 중 과밀억제권역·군 지역·부산을 제외한 지역, 세종특별자치시, 파주·화성·안산·용인·김포·경기 광주시

기준을 초과하는 상가도 3개월 뒤 나갈 수 있나요?

같은 규정을 그대로 적용할 수는 없습니다.

환산보증금 초과 상가에도 상가임대차법의 일부 보호 규정은 적용됩니다. 그러나 묵시적 갱신과 관련한 제10조제4항·제5항은 초과 상가에 확대 적용되는 조항에 포함되지 않습니다.

민법상 묵시적 갱신이 성립했다면 임차인의 해지통고는 원칙적으로 상대방에게 도달한 후 1개월이 지나 효력이 발생합니다. 임대인의 통고는 6개월이 기준입니다.

구분	임차인이 해지 통고한 경우
상가임대차법 제10조제4항·제5항에 따른 묵시적 갱신	임대인이 받은 날부터 3개월 경과
민법 제639조에 따른 묵시적 갱신	원칙적으로 통고 도달 후 1개월 경과
기간을 정해 합의 갱신한 계약	계약과 중도해지 사유 별도 검토

이 표는 각 갱신이 적법하게 성립한 경우를 비교한 것입니다. 본인에게 유리한 기간을 선택하는 방식은 아닙니다. 계약상 해지 약정도 함께 확인해야 합니다.

해지 통보는 ‘보낸 날’보다 ‘도달한 날’이 중요합니다

전화나 문자로 알려도 되나요?

해지 의사를 명확히 전달하고, 임대인에게 도달했다는 사실을 입증할 수 있도록 남기는 것이 중요합니다.

전화만 했다면 나중에 통화 내용이 다툼이 될 수 있습니다. 문자나 서면으로 계약과 해지 의사를 구체적으로 정리하는 편이 좋습니다.

통보에 담을 내용	작성 방향
대상 계약	상가 주소와 계약 당사자
현재 계약 상태	묵시적 갱신 등 확인한 내용
해지 의사	계약을 해지한다는 뜻을 명확히 표시
일정	적용 규정에 따른 종료일 확인 요청
정산	보증금 반환과 점포 인도 일정 협의

상가임대차법상 3개월 해지 규정이 적용되는 경우라면 다음 문장을 참고할 수 있습니다.

“○○ 소재 상가 임대차계약에 대해 해지를 통고합니다. 묵시적 갱신에 따른 해지 효력 발생일을 확인하고, 보증금 반환과 점포 인도 일정을 협의하고자 합니다.”

단순히 “곧 가게를 정리하려고 합니다”라고 말하는 것보다 해지 의사를 분명히 하는 것이 좋습니다.

내용증명을 보내면 그날부터 계산하나요?

발송일만으로 계산하면 안 됩니다. 상대방에게 도달한 시점이 중요합니다.

내용증명은 어떤 내용을 보냈는지 남기는 수단입니다. 배달증명이나 배송조회 등 도달을 확인할 자료도 함께 확보하세요.

문자 역시 발송 사실과 도달·인지 여부를 구분해야 합니다. 반송되거나 수령을 거부한 경우에는 도달 여부와 후속 통지 방법을 개별적으로 확인하는 것이 좋습니다.

3개월은 무조건 90일이라는 뜻도 아닙니다. 분쟁을 피하려면 통고 도달일을 바탕으로 정확한 종료일을 확인하고, 가능하면 정산일을 서면으로 합의하세요.

임대인이 동의하지 않으면 해지할 수 없나요?

법정 해지 요건을 충족했다면 임대인의 동의가 반드시 필요한 것은 아닙니다.

다만 아직 약정기간이 남은 계약이나 합의 갱신 계약이라면 사정이 다를 수 있습니다.

법정 종료일보다 일찍 나가기로 합의한다면 종료일과 월세 부담, 보증금 반환일을 함께 적어두세요. “먼저 나가도 된다”는 말만으로 비용 정산까지 끝났다고 생각해서는 안 됩니다.

※ 본 이미지는 AI 제작 이미지이며, 실제 임대차 사례나 계약·정산서류를 재현한 것이 아닙니다.

가게를 먼저 비울 때 월세와 보증금 정산

해지 효력이 생기기 전에 폐업하면 월세도 끝나나요?

아닙니다. 폐업신고와 임대차 종료는 별개입니다.

법정 해지 효력이 발생하기 전에 영업을 중단하거나 짐을 뺐더라도, 별도 종료 합의 등이 없다면 그 사실만으로 월세 의무가 없어지지는 않습니다.

상황	확인할 사항
폐업신고만 완료	임대차는 언제 종료되는지
짐을 먼저 반출	조기 종료 합의가 있는지
임대인이 먼저 반환받기로 함	점포 인도와 정산 합의 내용
새 임차인이 입점하기로 함	기존 계약 종료일과 비용 부담

새 임차인을 찾았다는 사실만으로 기존 계약이 자동 종료되는 것도 아닙니다. 기존 임대차의 종료와 새 계약 체결을 구분해 확인하세요.

월세는 어떻게 계산해 합의하면 좋을까요?

월세 계산기간과 종료일을 확인하고, 일할 계산 방식까지 정산서에 적는 것이 좋습니다.

아래는 종료월의 실제 일수를 기준으로 계산하기로 합의한 가상 사례입니다.

항목	가정
월세 계산기간	매월 1일~말일
월 차임	1,200,000원
해당 월의 일수	30일
합의한 부담기간	15일
계산	1,200,000원 ÷ 30 × 15
월세 정산액	600,000원

모든 계약에 이 계산을 그대로 적용하는 것은 아닙니다. 월세 기산일과 계약 내용, 당사자 합의를 확인해야 합니다.

관리비·전기·수도·부가가치세와 원상복구 비용도 월세와 나눠 정리하세요.

계약이 끝났는데 “새 세입자가 와야 보증금을 준다”고 하면요?

새 임차인 입점을 기다려야만 보증금을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

원칙적으로 임대차 종료에 따른 보증금 반환과 점포 인도는 함께 이행할 관계입니다. 미납 월세나 원상복구 비용 등 정산할 항목이 있다면 근거와 금액을 구분해야 합니다.

정산 항목	남길 자료
보증금	계약서·지급 내역
월세	납부 내역과 종료일까지 계산
관리비·공과금	고지서·계량기 사진
원상복구	계약 내용·입점 당시와 현재 사진
점포 인도	열쇠 반환과 인도 확인
최종 반환액	공제 항목별 정산서

보증금을 못 받았다고 임의로 “남은 월세는 보증금에서 빼라”고 정하고 지급을 중단하는 것도 피하세요. 연체 문제와 분쟁이 생길 수 있으므로 합의나 법률상 검토가 필요합니다.

보증금을 못 받은 동안에는 계속 월세를 내야 하나요?

계속 영업하는지, 실제 사용을 중단했는지와 점포 인도 상태 등에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

보증금을 받지 못한 채 계속 영업하고 이익을 얻는다면 월세 상당의 부담이 문제될 수 있습니다. 반대로 영업을 완전히 중단한 경우까지 모두 같다고 단정해서는 안 됩니다.

“보증금을 못 받았으니 무료로 영업해도 된다”거나 “문을 닫았으니 모든 비용이 사라진다”고 생각하지 마세요. 실제 사용·수익 여부와 인도, 관리비 항목 등을 구분해 상담하는 것이 좋습니다.

보증금 반환이 지연될 때 준비할 자료와 대응

보증금이 남아 있다면 점포를 완전히 인도하거나 사업자등록을 정리하기 전에 권리 보전 방법을 확인하세요.

점포 점유와 사업자등록은 상가 임차인의 대항력과 관련될 수 있습니다. 임차권등기명령도 적용 대상과 요건이 있으므로 모든 상가에서 같은 방식으로 이용할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

준비자료	확인 목적
최초 계약서와 갱신 자료	현재 계약 상태
보증금·월세 지급 내역	반환액과 미납액
해지 통보와 도달 자료	종료 시점
점포 사진·원상복구 자료	공제 항목 분쟁
임대인의 답변	반환 지연 사유
등기사항증명서 등	소유관계와 권리 확인

반환이 해결되지 않으면 내용증명에 의한 청구, 분쟁조정, 지급명령이나 반환청구소송 등을 검토할 수 있습니다. 절차를 시작했다고 바로 돈이 회수되는 것은 아닙니다.

상담할 때는 다음처럼 설명하면 좋습니다.

“계약 만료 후 계속 영업했고 별도 계약서는 없습니다. 다만 주고받은 문자가 있습니다. 환산보증금은 ○원이고, 해지 통고는 ○월 ○일 도달했습니다. 종료일과 월세 정산, 보증금을 못 받은 상태에서 점포를 인도해도 되는지 확인하고 싶습니다.”

핵심정리｜자동 연장 여부보다 적용 규정과 통고 도달일을 확인하세요

상가 계약이 묵시적으로 갱신됐더라도 모든 경우에 같은 해지 기간이 적용되는 것은 아닙니다.

상가임대차법상 묵시적 갱신은 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월, 민법상 묵시적 갱신은 임차인 통고의 경우 원칙적으로 1개월이 기준입니다. 먼저 환산보증금과 실제 갱신 경위를 확인해야 합니다.

폐업신고나 짐 반출은 임대차 종료와 별개입니다. 종료일·월세·관리비·원상복구·보증금 반환을 정산서에 나눠 남기세요.

보증금을 받기 전에 점포를 넘기거나 사업자등록을 정리해야 한다면 권리 보전 방법부터 확인하는 것이 중요합니다.

공식 자료 및 상담 창구

국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법

제2조의 적용 범위와 제10조의 갱신·해지 규정을 확인할 수 있습니다.

국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 시행령 제2조

지역별 환산보증금 기준과 계산 비율을 확인할 수 있습니다.

찾기쉬운 생활법령정보｜상가임대차와 민법상 임대차 비교

묵시적 갱신과 해지통고의 차이를 설명합니다.

찾기쉬운 생활법령정보｜상가 묵시적 갱신

갱신 요건과 효과, 임차인의 해지통고를 안내합니다.

찾기쉬운 생활법령정보｜보증금 회수와 분쟁조정

보증금 반환 청구와 분쟁 해결 절차를 확인할 수 있습니다.

자료 확인일: 2026년 11월 1일

※ 실제 종료일과 정산 책임은 계약·특약, 갱신 경위, 통고 도달과 점포 사용 상태 등에 따라 달라집니다.

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